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商业模式创新:开发商的诺亚方舟

手机:M版  分类:创业学院  编辑:志兵

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  电影《2012》中,当1500米高的海浪扑面而来时,诺亚方舟成了人类唯一的庇护所。对于开发商来说,商业模式创新可能是确保未来几年在竞争中取胜的诺亚方舟。

  未来几年城市房价可能继续走高但增幅趋稳,住房保障政策将影响市场规模和结构,土地重置成本保持高位但增值空间缩小。在这种情况下若继续维持传统商业模式,开发企业的利润将被不断上涨的土地重置成本侵蚀殆尽,资本规模也难以实现更大规模开发。若无法取得超越同行的突破性发展,开发商可能会在市场上彻底失去竞争优势。

  但目前由于土地增值推动房价上涨的市场结构短期内尚可继续,开发商有抗拒改变的惰性,自身又缺乏相应能力,很多企业虽然发现了传统模式的问题,但其推动商业模式创新的雄心壮志最后都降格为对传统模式的小修小补。

  事情正在发生变化。首先领先企业在战略聚焦、管理提升、人才培养和创新研究方面的持续努力已初见成效,这是商业模式创新的基础。其次土地、金融等方面的创新模式已经有了很多市场先驱。商业模式创新的土壤日渐肥沃。

  如何创新商业模式呢?我建议探索改变盈利结构的可能性,重塑核心能力。

  一般而言房地产企业的利润来源可分为:

  (1)土地自然增值;

  (2)开发活动导致的土地增值;

  (3)附加在土地上的产品增值;

  (4)附加在产品上的服务增值。

  在传统商业模式中,土地自然增值及与其同步的物业市场价格普涨是核心利润来源。但对于永续经营的企业来说,将获利寄希望于漂浮不定的宏观政策和地方政府的土地政策显然是不可靠的。

  假设我们选择(3)和(4)作为主要赢利点,那么就不难发现,开发商完全不需要自己拥有土地的权益,可以引入投资者(如保险基金、未来可能的社保基金等)作为土地购买者,自己提供专业的开发服务。土地购买者得到土地增值(1)+(2),开发商得到(3)+(4)。当这个思路打开以后,开发商的专业能力就不再被束缚在自有资金可取得的土地上了,通过放大专业能力价值企业可获得十倍于过去的回报。绿城最新发布的“商业代建”模式实际上是基于这种模式,通过充分降低土地占压资金中自有权益部分的比例,绿城充分减小了企业在重资产端的资金沉淀并实现了自身专业能力的放大。

  当我们讨论企业利润结构时,潜台词是将利润作为杠杆的支点撬动企业价值。因此应增加对ROIC、EP、EVA等价值指标的关注。

  商业模式创新虽然是一个自成体系的完整思路,但一旦创新方向确立之后落地过程必然会牵涉到众多部门、众多项目的大量具体创新点。应对这些创新点进行有效管理,保证“正确”的创新其得以培育并使其不脱离商业模式创新的大方向。

  商业模式创新不可能一蹴而就,充分尝试,吸取经验,稳步开展,是房地产企业进行商业模式创新的不二法门。开发商应在价值理念和商业模式创新的大图景之下绘就商业模式长期创新路线图,稳步推进。万科宣布住宅80%+商业20%的产品结构战略实际上就是预期未来几年市场结构可能改变而做出的提前布局,万科这次战略变革实际上背后隐含着一以贯之的商业模式思维:先做大再做强,控制风险,均好发展。

  正如郁亮所言,真正意义上的商业模式创新对于房地产行业来说才刚刚开始。未来几年房地产行业将真正开始行业洗牌和颠覆性变革,当变革的洪水退却时,诺亚方舟上的幸存者将是那些锐意创新者。

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