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投资二手商铺要更加细心

手机:M版  分类:创业学院  编辑:小伟

投资二手商铺要更加细心 标签:投资技巧 商铺投资 二手

  投资二手商铺要更加细心

  与新铺在推出时的大肆宣传,夸大地段优势和前景相比,二手商铺可能更让投资者觉得有把握。这种钱生钱、利滚利的诱惑也使得二手商铺的交易更加火爆。投资二手商铺享受的是前人种树,后人乘凉的好处。想要投资二手商铺的投资者大多是看中了二手商铺位于成熟地段,并且培养出了相对稳定人群的流量,然而二手商铺的买卖决不像二手住宅那么容易,二手商铺交易中还存在很多问题,提醒投资者交易中要更加细心。

  ●交易中不可忽视的细节

  购买商铺投资的目的有二:一是用以出租赚取收益;二是作为资金保值并升值的手段。二手商铺投资与前两种投资形式相比,投资单价高,总价高,投资区域性强。而不同品种商铺的租售价格也相差很大,中小型临街商铺、商业中心商铺、房产项目自带商铺等售价主要受地段影响,价位不等。业内人士称,二手商铺的投资风险其实与一手商铺的风险没有太大的区别,一手商铺是从开发商手里买的,二手商铺是从小业主或者产权转让之后,形式上有差别,本质上没有差别。从风险的角度也较为类似。为什么这么说?有人可能会问二手商铺是不是市场的环境更成熟?这个也不尽然。所以,投资二手商铺时,投资者需要具备独到的眼光,这样才能降低本身存在的风险。与此同时,还需综合考虑其他多种因素。

  一、要约定房产用途

  要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地,能否作为公司注册地。

  二、要对公摊部位进行约定

  有的商铺公摊面积占到总面积30%,这就需要对公摊部位的组成、面积、面积误差的处理方式进行详细约定。

  三、对房屋设备装修装饰的约定要详细

  二手商铺都是经过装修的,可能带有各种设备,在买卖合同中要单独做个附件,列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明,如果不包括,折价是多少也要说清楚。

  四、物业服务方面的约定

  物业服务质量对商业用房经营至关重要,物业服务包括的种类、服务是否到位,物业费用的组成等都要提前调查,并将该内容写到买卖合同和物业服务合同中。

  五、交易税费的分担方式

  目前进行商铺交易,需要交纳的税费主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。各方如何承担,均应在合同中列明。

  ●购买二手商铺时的特殊状况

  状况一:卖家欲转手但商铺正出租

  律师点评:购买二手商铺是一项非常专业的投资,投资者需考虑的因素很多,首先要考虑投资风险。具体来说,包括商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。而对于这些内容,投资者自己的考察往往流于表象。比如,一些投资者看到店铺来往人群很多,就判断生意很好。事实上,来往人群实际消费的金额,减去开店运营的各项成本后,还剩多少利润,摊到房价上投资回报率是多少,投资者并不见得很清楚。所以,建议投资人还是请专业的投资公司或商业代理公司,进行投资风险评估,测算出投资收益后,再决定是否投资。

  状况二:租客是否具有优先购买权

  律师点评:二手房买卖前,购房者需要向业主了解该房产是否有赠与、出租情况存在,以免日后陷入纠纷。购买商铺同样需要注意。如果业主已出租给别人,那么在转让时,业主通常需提前三个月告知承租人出售事宜,承租人享有优先购买权。如果租客愿意放弃优先购买权,承租人、投资人、房主三方就应该签订三方协议,确定承租人对该商铺放弃同等条件下的优先购买权,并重新签订租赁合同。

  状况三:购买住宅改建的商铺

  律师点评:购买这样的商铺时,首先看该建筑有没有建筑许可证和规划许可证,如果房主能够提供两个许可证,就无需担心房产证的问题。另外,签订合同时还是要对房产证专门拟立一个条款,注明双方的约定和违约赔偿的方式,交购房款必须索要收据,单据上不仅注明时间地点内容,还要加盖印章。需要提醒的是,投资这样的商铺存在很大的风险,有可能无法办理营业执照,没有经营资格,所以不建议购买此类商铺。

  ●二手商铺的土地问题

  商铺的土地问题,应该是交易中的关键性所在,对于土地性质的了解,也是规避风险的重要举措。

  一是注意商铺的土地使用年限。商铺一般可分为两类:一种是商住综合用地,其土地使用年限为50年;另一种是商业用地,土地使用年限为40年。购买二手商铺时尤其要注意看清土地使用年限。有的商铺在挂牌出售时,实际已经使用了十几年甚至二三十年,剩下的使用年限很少。年限到期后,还需交纳土地出让金。购买这类商铺时应充分考虑“折旧”因素。

  二是注意区分商铺的土地使用权性质。目前市场上大多数商铺的土地使用权性质为出让,但也有部分商铺的土地使用权属划拨性质。特别是一些单位自建房的底楼店面。购买这类店面时要了解清楚土地是出让还是划拨?如果是划拨土地的,需要交纳多少出让金。

  三是注意商铺土地使用证上注明的用途。目前市区有些地段的商铺是由住宅“改造”而来,土地使用证上注明的仍然是“住宅用地”。但房东出售时很可能按“商铺”出售。投资者购买的时候就要特别注意了。另外,有的商铺出售时,产权证上注明的面积可能会跟实际使用面积不符。比如市区江北某处一商铺出售时,房东号称建筑面积有100平方米,房产证上登记的面积只有60平方米。购买时要看清产权证上的面积。

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