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商铺投资的警戒与陷阱

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商铺投资的警戒与陷阱 标签:投资 创业指南 商铺投资 陷阱

  海淀鼎好电子城落成之前,开发商把15%左右的商铺拿出来销售,均价是35000/建筑平米,使用率是40%左右。如今的每个使用面积的平均租赁价格是 900元/月。如果购买了10平米的铺面,现在每年的租金收益为43200元。大概8年,就可以收回了所有的投资了。

  正因为鼎好出让的只是少量的15%,开发商是电子城的最大业主。为保证市场的有序经营,并获得长期的物业收益,发展商必然会根据实际情况对商场经营进行统一管理,这样一方面保证了小经营户的市场利益,另一方面也为开发商带来了长期而稳定的租赁收益。开发商和小业主之间的目标和利益搁置在了一个很好的平衡点上。但不是所有投资商铺的人都那么幸运了。

  9月20日,在对碧溪广场小投资者的维权律师的胡工群的采访中,记者看到的是商铺小投资者都在等待判决结果的执行。碧溪公司的败诉只是小投资者看到的些许曙光。至今,所有状告碧溪广场有限责任公司的小投资者都没有拿到判决由对方归还的房款(单请胡律师状告碧溪的就有400多人)。他们大部分都来自普通的市民阶层。在采访的当天上午,胡律师还接到一老人的电话,老人的儿子当初将老人的住房在银行做了抵押贷款之后,购买了碧溪的铺面。如今,无力返还银行贷款, 银行要求执行住房的抵押权。老人焦灼地来电咨询。

  历经2年官司的广场早是人去楼空,墙皮都有脱落,缝隙间长出了杂草。据了解。事件的导演者王宝平如今也保释在家。

  就在同一天,我特意去了“西单赛特”,现今的西单国际大厦。一楼非常空旷,只有1,2个商铺惨淡经营。傍晚时分,一楼大厅里灯光灰暗,不再是过去通明的大商场热闹的场面,只是门口的铁狮依旧巍然伫立。

  商城1996年建成之时,有70余家商户从开发商手中买断了商铺50年期的产权。2006年 6月28日,西单国际大厦开发有限公司与赛特商业公司签署的10年《商业委托管理合同》到期。这地方又重新更名为了西单国际大厦。在赛特7月彻底撤离之后,商铺的产权人就曾经和其他媒体抱怨,“之前交给经营公司统一管理,利益得不到保证,经营公司每月给小业主的回报不稳定,比自己经营所得要少”。据说, 开发商希望收回小业主商铺的经营权,但业主之间也无法达成共识,部分业主也不愿意被回购了。

  留给小业主的是新一轮的无序化经营。混乱,茫然。

  碧溪的受害人描述,购买的当天,就有银行在当场办理抵押贷款手续,所以小投资者自己就很轻易地相信了碧溪没有什么问题。(尽管后来银行没有同意给小投资者办商铺抵押贷款,因发现广场的地下一层到3层已经被开发商以在建工程的名义抵押给了另一家银行)。

  有位上海的小投资者说“要是在上海,根本不会出现碧溪这样的怪事”。转型期的消费者总是简单地以为政府会主导市场,对一切市场的准入把关,延续了计划经济时代对政府的依赖心理。

  监管者也未能充分履行自己的职责。碧溪公司并没有开发商资质,却堂而皇之地将商铺大卖特卖。导致人们购买的5000多个铺面仅仅只是自建房,而不是商品房。所以在法庭审判中,开发商却因此得福,大部分受害人被认定了购买合同无效,由开发商返回原购房款,(商品房出卖中存在明显欺诈,法律适用是双倍返还房款)。

  在纷乱的信息中理出头绪,在滚滚的热潮中保持清醒的头脑,不是件易事。碧溪的小投资者来自全国各地,据说还有人从美国专程过来购买。从03年底购买到04 年10月,都拿到了返还的租金,当租金停止返还之后,人们才意识到铺面存在产权问题,才发现租金原来只是急需资金的开发商小小的障眼法。有意思的是,在租金停止返还之前,因为听说周围真有人拿到了租金,于是总有人不断加入到买铺的行动。租金本不多,却起到了四两拨千金的妙用。

  有些小把戏其实很简单,但总能屡试不爽。

  业内人士谈及产权式商铺,很尖锐地指出“将整体铺面大块地切割成小产权商铺出售,本来就存在着结构上的先天缺陷。”

  正如鼎固房地产公司(鼎好的开发商)李忠晋先生所言。 “将一栋商场分割之后,零散地全部卖掉是非常脆弱的,开发商丧失了经营的自主权,控制力量,是非常危险的。”

  戴德梁行(北京)商铺部高级助理董事张家鹏对于部分开发商承诺的回购和所谓的委托经营表示了他的怀疑, “承诺回购,事实上存在着很多操作的不可能性,很多年过去,开发商很难按照已经上涨的市场价格回购,而一些生意不错的铺面,譬如一楼的商铺肯定是不愿意回购的,整体利益的平衡和协调是件困难的事情。即便是委托给专业的管理公司来经营,但试想开发商都拿到了房款,谁还想花大钱给经营公司来做推广,做市场呢?”

  关闭的巨酷开业的时候以“食库”、“装库”、“玩库”、“秀库”等醒目概念而名噪一时,广告牌子至今还树立在蒋宅口马路边上,只是颜色早已变淡。(巨酷的小业主后来拿到了开发商退还的房款)。当年巨酷关闭之前,到处都是清仓打折的标牌。杂乱的货架,情绪低迷的老板,为自己买了几件便宜货而喜上眉梢的顾客。场景总是惊人的相似。

  “新的商业落成,需要专业的业态规划, 和大量的市场推广,同时需要一个养商期。单是浅表的概念炒作是不可能成功的.通常顾客到了一个新的商场,看到和心里预期或者宣传有很大的出入,通常不太会选择下次再过来,小投资人可以多务实地参考周围的项目对租金做一个客观的估计。同位比较是比较保险的做法。” 链家地产商业部总监龚安华对个人投资者提出了建议。

  据传,有某产权式商铺的开发商在每月返小产权人租金的时候,戏称自己是“蒸笼上的馒头”, “其实商家承诺的回报率是没有什么现实意义的,市场动态的风险不是简单地几个承诺就可以回避。人们一夜暴富的心理根源让人们更倾心于投资回报承诺带来的自我暗示,忽视了风险的客观存在”。龚安华的话可谓意深长。

  李忠晋先生说过 “投资者要有自己的判断能力,即便是在成熟的地区,无论对于个人还是开发商,商业地产一直都是高风险,高回报的行业。在这里,我想套用了一句老话“商铺有风险,投资需谨慎”。很多时候是“十鸟在飞,不如一鸟在手”。

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