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开店转租陷阱如何预防?

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  陷阱:“越线”的转租
  张先生向房屋所有权人赵先生租赁了一间铺面,后以经营转项为由,拟将铺面转租给王先生。张先生将其与房屋所有权人赵先生签订的租赁合同交给王先生查阅,指着租赁合同中的一个条款告诉王先生承租人是可以转让铺面的,王先生一看租赁合同中果然有此约定。由于张先生的催促,再加上王先生急于开店,王先生并没有仔细全文阅读租赁合同,就匆匆与张先生签订了转租合同,约定转租期为2年,王先生将1年的租金交给了张先生。但是,1个月后,当王先生刚装修完铺面并准备开张时,房屋所有权人赵先生找到了王先生,要求王先生立即搬走。原来,承租人张先生与房屋所有权人赵先生签订的租赁合同中约定的租赁期限在王先生准备开张时已届满了,而租赁合同的另一个条款约定得很清楚:承租人张先生仅能在租赁期限内将铺面转租给他人;租赁期满后,承租人及转租人都必须在1个月内搬走,将铺面交回给出租人使用。
  法律分析:根据我国《合同法》第二百二十四条关于“承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”的规定,分析本案的具体情况,张先生作为铺面的承租人,在将铺面转租给转租人王先生时违反了租赁合同的约定,将本来只能转租1个月的铺面擅自转租给王先生2年,远远超过了张先生有权进行转租的期限,是超权进行房屋转租的行为。
  同样的,由于承租人张先生与转租人王先生签订转租合同前未经房屋所有权人赵先生同意,这份转租合同也是效力待定合同,转租合同签订后,房屋所有权人赵先生明确表示对于承租人张先生将铺面转租给转租人王先生2年的行为不予以追认,转租人王先生与承租人张先生签订的转租合同,其最终的法律性质也应当为不生效的合同,转租人王先生也无权依据此合同要求继续使用此铺面。
  律师提醒:租房前查看相关证明
  辽宁同格律师事务所陈律师表示,在承租人擅自转租或越权转租的情况下,除非房主追认承租人的转租行为,否则你是无法依据转租合同要求继续使用房屋的。
  因此在租房时,一定要审查出租人的资格和身份,发现出租房屋的人不是房主或房主授权的有权的出租人,而是房屋的承租人时,必须要求其出具房主同意其转租房屋的依据,以及在你拟租赁的期限内其有权转租房屋的依据,以避免由于无权转让或越权转让行为,导致你无权使用转租的房屋。

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