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房地产产品策划全攻略

分类:创业学院  时间:2017-01-11  编辑:梅梅

  房地产产品策划全攻略

  如何做个真正的发展商

  1、投资商与开发商的区别

  投资商是出资金、看回报的人,会很客观及果断地把房地产开发作为赚钱的工具,见好就收。市场不景气时会收缩甚至“斩断”,做另外一个项目。他能调集各方面的专家把项目完成。

  而开发商不但要具备融资、工程管理、销售能力,还要有申报开发手续的关系。一个项目从决定到完工可能需要3至4年的时间,开发商除了资金的投入,更多的是时间与精力的投入,这无形中就对项目产生浓厚的情感甚至“爱上了她”,这对整个项目的发展及策划都是不利的。因为他会主观认为自己的女儿绝对是公主,不愁嫁不出去。不能客观判断市场的结果可能导致失去机会,或者不能与市场结合完成项目的最理想开发。

  中国房地产的开发要比国外落伍,大部分的开发商的经验有限,严格上说只能称为投资商。因此,成熟的开发商还需要一段时间磨合,在参与的过程中提高自身在工程、施工、质量、管理、销售、策划等方面的水平,从而最终成为真正的开发商或发展商。

  2、成本和品质的关系

  投资商一般都会注意成本的控制,而现时市场的竞争使得价格战不可避免。为了有一定实力打赢价格战,就要从项目立项之前重视成本的控制、重视现金的流量(这与利息成本息息相关)。所以在我们策划时一定要有最稳妥的财务安排。

  第一代的物业,只要有顶、有水、有电就能住。第二代开始重视生活居住的品质,要求有足够的活动空间、绿化率,户型也开始追求多样化的设计。第三代则要求高级会所、购物、娱乐、康乐、文化饮食等等,都能通过物业提供。第四代趋向具有智能型的保安、消防系统、暖气能自由调节温度、酒店式的物业管理等等。物业发展到今天究竟达到第几代,主要取决于开发商是否有超前的意识、愿不愿花钱、敢不敢花钱,准买家会随着市场在价格或品质上的竞争不断受到新的教育,越来越清楚什么是最好、最合适自己的。

  3、最好的前期策划――空手道

  空手道的真理在于用最少的资金,把项目做起来。但是万一遇到市场或其他不可抗力原因,仍有资金支持下去。同时依靠对市场的认识、准确的市场定位、良好的管理,把项目所需的启动资金降到最低。因此,一个良好的项目定位、买家定位是前期策划的核心。

  现代住宅新规格

  要有美妙的家庭生活,就要关怀、爱护、尊重每一位家庭成员,将亲情、温情渗透在我们的居住空间里,才能使我们的家庭更有活力,更有生命力。

  典型简单的家庭成员有中青年、夫妇、小孩、老人。据不完全的统计,大部分家庭中以小孩为主角,老人为配角。那么,我们在购房时就应该考虑各方面条件是否照顾到小与老:

  1、地段要方便

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