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创业选址要注意哪些问题

补充: 准备创业开个商铺,请问如何选址?需要注意哪些问题?

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  “做生意,第一是选址,第二是选址,第三还是选址。”都知道选址的重要性,但怎么去选,选在那一个商圈,商圈里到底选哪一栋物业,选哪一块位置最好,最能够保障我们的投资收益?这里面有很多问题。   
  选定商圈及商铺的标准
  首先说的是投资方向,也就是确定投资的类型,这是很难预估的,我们希望小业主投资的时候,选择好自己投资的方向,就是投资之前,知道我投资的地方做什么?如果我没有选择投资方向的时候,我选择全能的,我可以做任何的东西,可以做银行、餐饮等等,第二就是了解一个环境,做一个商圈的调查,下面我会详细的讲。第三就是市场的分析,第四就是新址评估,还有就是投资回报,这个对大家来说比较关心的问题。我投资的钱多长时间能够赚回来,并且是否稳定。 
   下面我讲选址要素,首先是确定商圈的类型,大家知道,所有的商业都有一个商圈,商圈是指什么,就是商业覆盖的范围;其次,有聚客点类型的商圈,比如商场、超市、广场、娱乐场所;第三就是你所选的物业,在这个商圈内的位置,一个商圈里面,我们评估一个范围,可能面积三平方公里,里面有七八栋物业都可以做投资,这个投资到底哪一个好,我们也有一个选择;第四就是看这个商圈有没有天然障碍,就是说不可越过的空间,比如不可跨越的道路、河流;第五就是人流动向,人从哪过来的,从商圈怎么出去。
  商圈的类型,我们大概分全市的购物中心,拿北京来说,就是指王府井、西单,拿重庆来说就是解放碑,全市的人都会去;第二就是以区域消费为主的购物中心,比如说海淀区的双安、当代,西边的公主坟就是区域的购物中心,重庆江北区的观音桥,沙坪坝的的三峡广场;第三就商业居民区,商圈内有大量的居民,也有明显的零售商业行为,但主要吸引附近居民。例如:天通苑社区;第四就是居民区,商圈里有大量居民但明显缺少商业行为,例如:北京草桥,重庆加州;第五种就是商业区,商业区像CBD,中关村都是商业区,金融街也是商业区,一个是高科技、一个是金融,一个是商务;第六种就是特殊的商圈,例如:体育馆、展览馆之类的。我分这几项,只要符合这些商圈的特性我们认为大家可以重点选择。
  第三,我们说店址的问题,选择一定物业业态的时候,要考虑这个位置的展示面是什么样的,最好在十米以上。所以,你买这个商铺的时候,最低门面不能低于一跨,也就是一个柱间距。另外就是能见度,我们所说的能见度是两方面,一个是店铺的能见度,二是店铺所能做到展示的能见度,就是店铺的招牌的能见度,这个能见度给大家一个参考,为什么?这个能见度不但大家去看,租户也需要去看,顾客更需要看。一般来说一楼的位置能见度在100米左右双方向,就是说一百米以外能不能看到它或者招牌,如果是在广场或在比较空旷的地方定位在200米。如果在商场里面,在超市里面,或者说在一些商业街里面,是不是在聚客点的出入口就很重要,聚客点的出入口就是指商城(或其他商业)的出口和入口,第三就是如果是店中店做的,所选择的位置一个是出入口,一个是中庭,也就是大堂,还有就是人流主动线上,就是说顾客走出去看得到。我们看一个商场,顾客怎样进出,我们所选择的位置是不是能一进一出可以看到,如果能够看到,说明你的位置选择的正确。
  
  聚客点是方便大家选择投资物业的一个帮助大家做做决定的东西。界定地理范围并按优秀次序开展商业圈调查,什么是聚客店?百货商场、大卖场、大型公园、地铁、轻轨各交汇站、例如:国贸,交通枢纽,例如:动物园、展览馆和表演会场,还有运动场馆,这些都算是一类,展览馆,包括运动场馆,我们要考虑它使用的频率,一年使用多少,没有界定的标准,但是使用频率决定了人流量,比如说国展来说,做展览的时候人非常多,家乐福的人也非常多,如果没有展览,家乐福的相对就人比较少。第三就是大型的公园和标志性的广场,还有商业街,目前在北京商业街不是很多,但是以后会越来越多,商业街就要有选择性,怎么选择最好的位置,是选择两边的街角还是路中?还有就是旅游景点。 
  影响店铺投资回报的因素   
  所有的上面的都集中在一点,就是人流量是考虑的最重要的因素。不管怎么来讲,人流量是非常重要的,没有人流就没有商机。通常多少人最好呢?通常周流量在十五万左右是最好的。考虑到大家的时间,测人流可以在一天中抽三个时间段,早中晚。可以选择抽时间段的测。
  下面我讲一下怎样了解环境做什么样的商圈调查。大家要了解目前的市场,了解商圈,了解一些东西,这些东西非常重要。另外,你选择一个地址之后,我建议去规划院查一下资料,在规划院基本上五年中的规划都有,你可以知道你选择的区域里什么时候拆,盖什么样的楼,包括它的容积率、限高、用途都可以知道,这些东西方便你掌握周边的变化,你投资一个房子,商业是五十年,居住是七十年,你必须了解以后的规划,不能说现在很好,有一个大商场,周围有很多的居民就好,实际上商场可能会搬迁,居民也可能会迁移。所以掌握这些资料可以让我们的风险降到最低。
  基本的资料包括商业体量,就是指聚客点的凝聚力,就是商场的凝聚力,在于它的营业额,一个很好的商场,年营业额在八亿以上,如果营业额高,人流量非常大,那样的话,我们做任何的商业的捕获率非常高,这样才会选择这个区域来租。第二就是市政的规划,我说大家需要注意的东西,周边有没有新的聚客点进来,如果你想马上挣钱的话这个观点是错误的,投资是长期的东西,所以有些需要大家多分析,就是这个商圈,以后会不会有其他的业态进来,以后的规划是什么样,以后是以什么东西为主。我们有一些东西,可能需要大家去做评估,大家认为这个区域有没有发展,这个商业会不会做的很好。第三就是市场信息,我们从一些渠道得到的一些资料,包括报纸、电台或者其他的方面。
  第二,就是实地调查。在我们确定一个区域,比如说中关村这个区域,有几个商圈,第一商圈最好的是双安、当代商圈,这个商圈最好的。第二个商圈是海龙为中心的商圈,电子商场为中心的商圈。第三就是硅谷为中心的商圈。苏州街也是一个商圈,但是苏州街不是一个成功的商圈,因为本身的营业额不是那么大,另外就是方便程度。方便程度就是说我选择这个区域,你来人方便不方便,不管是开车还是骑自行车,过来方便不方便,这并不是为大家自己来想的,是为谁想的,是为租户或消费者来想的。
  能见度对于商业来说,对各行各业的零售业来说,都是非常重要的因素。很简单的东西,能见度差五十米,在商业里面就是很大的差距,方便程度是非常重要的因素,我们所选的物业最好在主要道路上,不在主路线上的最好离开主要路线不超过五十米。
  最后就是人流动向,就是出和入的地方,我们希望每个人都看到这个商铺,所有的商业的选址都有一条,要他的店的一个展示程度,一个形象。投资的回报方面大家比较关心。关于投资回报,我们想,投进去的钱要回来,实际上投资回报不象大家想的,每个人的计算方式不一样,从经验来说,一般正常的一个业态的话,拿餐饮来说,一般投资回报率是在12年到13年左右,租金是大家最关心的问题,排行来说,应该说证券类、金融类、银行类,租金相对来说比较高,也比较稳定,但是大家都不会说都有银行做,一栋物业最多有一家银行,餐饮类可能比较多,其次就是服装类的品牌,它的租金可能也很高,但是它的稳定性较差。

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